江戸町85番だより第9回（2017年8月放送分）
原：今月の話なんですけど、８月ということでどんなんだと思いますか？
ジャッキー：８月？あったかな。もう支払いが落ち着いてると思うねんけど。
原：そうですね。おちついてますね。笑
あまりイメージがないんですけど８月に払う税金がひとつあります。事業税。聞いたことありますか？
ジャッキー：聞いたことあります。これはお勤めされている方は関係あるんですか？
原：関係ないですね。笑
個人で働かれている方なので会社も関係ないですね。
事業税というのは年間二回、８月と１１月で内容は一年間の儲けに対してある税金で、普通は所得税、住民税なんですけど。それとはまた別に儲け、利益に対してかかります。
ジャッキー：はい。
原：普通の所得税住民税は払っても経費にはならないんですけど事業税は利益に対して税金がかかるんですけど払った分には経費になる、というような税金です。
ジャッキー：ん？わかりにくいなあ。そもそも利益が上がって残ったお金は経費が引かれてますよね？
原：そうです。それに対して所得税何％ってかかります。
ジャッキー：ですよね。
原：それとおなじように事業税というのも何％ってかかるんですけど次の年に計算されて払うんですけど払ったときに経費になるんですよ。
ジャッキー：はい。
原：堂々巡りなんですけど、経費になってその結果利益が出てそれに対して所得税を払ってくださいってなるんですよ。
ジャッキー：今度は所得税に対しての経費になるんですね？
原：そうですそうです。ちょっとわかりにくいですね。しかもおもしろくない。笑
ジャッキー：笑 関係ある人だけかもしれないですね。でも払った税金も経費になりますよっていう税金ですね。それを所得税のときに引いてくれるんだよって言うことですね。
原：はい。笑
ジャッキー：判りにくいと思うんですけど事業税関係のある方はぜひということですね。
原：はい、今日はですね税金のことから離れて今流行の不動産投資を。
ジャッキー：不動産投資、よく聞きますよね。
原：マンション投資等はされていますか？
ジャッキー：してないですね。
原：イメージはどんな感じですか？
ジャッキー：買ったものを貸してその家賃収入を自分の収入にする。それをある程度払ったものよりもちょっとたくさん貸せたらその分が自分の利益。一番分かりやすいのはローンで買って、収入を得る形にすれば支出と収入が明確なのでその分差益があれば得してるか分かりやすいということですね。
原：まさにそうです。巷で言う売り文句で出てるのは頭金ゼロでマンション買えますとかありますよね。たとえば２０００万のマンションをまるっと買ってローンを組んでマンションの収入で経費を払いながらローンを払いながら、で残ったお金がプラス分。
ジャッキー：はい。
原：イメージではいい悪いどっちですか？
ジャッキー：わるいイメージはないですね。
原：投資では損はつき物ですけどあんなんせん方がいいという話もたくさんあります。
ジャッキー：これはやってもいいかなの裏にあるのが物件しだいということがあるということですね。
原：まさに、今日のポイントはそこなんです。
ジャッキー：そうなんですか。笑 今日の話し終わっちゃう。笑
原：大丈夫です。笑 いろいろとお伝えしたいことがあります。ポイントとか、リスクの話をお伝えしようと思います。
ジャッキー：はい。
原：うまく選ぶということなんですが、家賃収入が入り、それに対し固定資産税や支払い利息、ローンを払って払う分以上に入ってきたのが儲けになると。丸々ローンを組むと返済額が多いですよね。
ジャッキー：そうですよね、ローンの金利のほうがもったいないような気がしますね。
原：最近の金利はけっこう安いですね。
ジャッキー：市場金利が低いからローン金利も低いですよね。
原：最近はその面ではお得ですね、大体1、何％とか、昔は3％4％5％でしたしね。
ジャッキー：それで固定で借りれたらいいのにと思いますけどね。
原：そうですね、まあ変動ですからね。
ジャッキー：笑
原：それでプラスになるような物件であったり借り方買い方ができればいいんですけどね。
マンションに投資することで一番のリスクって何だと思いますか。
ジャッキー：借り続けてくれる人がいるかどうかですかね。
一番はそこかな。家賃下げたりしないといけないときに収入より返済が多くなると意味ないですよね。
原：そうなんです。細かく分けるともうちょっとあるんですけど、でもほとんどそれで。家賃が下がるぐらいだったらいいんですけど年々たっていくと老朽化もあり相場より下げないといけないことなど。
ジャッキー：はいはい。
原：後は空室リスク。一月空くだけで収入ゼロで出て行くことばっかりになりますよね。
ジャッキー：怖いところですよね。
原：後は修繕費、長く物件を持っているとメンテナンスが必要ですよね。修繕積立金などちょっとずつ取られてますけど、それ以上に１０年２０年経ってくると大掛かりな修繕があって予測はするんですけどぎりぎりの収入しかない場合はどうやって払うんだと、それもリスクのひとつになりますよね。
ジャッキー：ですよね。
原：ここで、このリスクを避ける方法があります。
ジャッキー：そんな方法があるんですか？代わりにお金を払ってくれるんですか？笑
原：笑 一応そういうのもあるんですけど、業者が一括借り上げしてくれる場合もありますね。サブリースなんですけど、儲けは少し減りますが、固定で払ってくれるのがあって空室リスクはなくなりますね。
ジャッキー：なるほど。
原：儲けが減らして避けるリスクはあります。
ジャッキー：それやったらそれが一番いいじゃないですか。
原：３０年４０年全額払ってくれるわけではないので。
ジャッキー：全部払ってくれるわけではないんや。
原：五年六年ぐらいがマックスですかね。そこらへんになったらいったん見直しになるかなと。
ジャッキー：それならたぶんそれ以上払ってくれないでしょうね。
原：ちょっと安くなるかなと思いますね。で私がお話したかった回避方法なんですけどね。
ジャッキー：はい。
原：ジャッキーさんが先ほど言ってしまったんですけど。笑
物件選び、これが大切ですね。
ジャッキー：そう、そういう物件がいいんですか？選ぶポイントはありますか？
原：リスクは空室ということなのでいなくなってしまうことを防ごうと思うと人気の物件ですね。
ジャッキー：はい。
原：ずばり駅近ですね。そんなん当たり前やんっておもうかもしれないですけど。笑
どこの駅でもいいとはいえなくて、田舎のような駅の近くではなく都心の駅前ですよね。
ジャッキー：はい。
原：で、どんな物件でも何十年も一人の人がずっと持っているわけでもないので、必ず出るときがきます。出るときに空室リスクが発生するので、みんなが集まってくるような駅
かつそこの駅前、駅近たとえば東京駅や新大阪駅のような出張とかで集まるようなところは少々高くても借りてくれることが多いです。
ジャッキー：そうですよね。
原：あとはお値段的にも高すぎないところ。
ジャッキー：え？そういうところは高くないんですか？
原：んー究極の場所は銀座とかですけど。笑
いくつか駅はありますけど大体７、８万ぐらいだったら気軽に借りてくれます。
ジャッキー：じゃあ物件としたらファミリータイプではなくワンルームのほうがいいんですか？
原：そうなんです。ファミリータイプの方は入ってくれたら長いんですけど、ワンルームタイプだと簡単に出入りできますし、サラリーマンはそんなに家にいないので部屋も綺麗に使ってくれるので老朽化もそんなに進まないです。
ジャッキー：なるほどね。ワンルームマンション売ってるんですね？あまりイメージなくて。
原：売ってます。大阪や東京ではよくあります。
ジャッキー：そもそも不動産投資用なんですか？
原：まあそうですね。
ジャッキー：自分用ではないような気がした。
原：将来的には住んでいいかなということは考えていると思うんですけどとりあえずはそんなとこ使いませんしね。
ジャッキー：一人だけの部屋を買うって言うイメージはないかな。
原：じゃあ何でそんなところ買うのかって言うと、毎月の儲けというよりも将来的な資産形成ですね。もし借りたお金をすべて返済できると家賃が丸々残るので、ちょっと税金かかりますけど。
ジャッキー：はい。
原：丸々残ると年金の足しになります。もしくは奥さんのために、生命保険の代わりにすることができます。
ジャッキー：なるほど。
原：ローンって団信（団体信用生命保険）みたいな自分が亡くなったら配偶者のものになって家賃が入ってくるわけです。保険は保険で要りますけどそういう使い方ができるわけです。
ジャッキー：はいはい。
原：駅近が便利で古くなってもそこを利用する方が多いわけです。
ジャッキー：そらそうですよね。みんな買いましょ。笑
原：いいところは究極、東京とかは土地を買っていることになるのでどんだけ経っても０円になることがないです。
ジャッキー：ほう。土地の権利も付いてるということですね？
原：はい、３０年４０年借り入れを払いきったらどんなに古くなっても土地代は半分後らいの値段が付いてますから、売ると丸々儲けになりますよね。
ジャッキー：払いきってるからね。
原：なので年金の目的のためにひとつ持っててもいいと思います。
ジャッキー：働かずして入ってくるお金ですね。
原：持ってる人は１０個ぐらい持ってますからね。
ジャッキー：ありがとうございました。みんなで前向きに考えて見ましょう。
原：はい。
二人：ありがとうございました。
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