アパート建築について
なぜアパート建築が節税になるか？
相続財産の評価の仕方が、財産の種類によって異なることによって生じます。 現金の場合は、そのままの金額が評価額になります。
賃貸用の不動産は、時価よりも低く評価されるのです。
例えば現金で１億円持っていたとすると、相続財産はそのまま１億円になります。
しかし、１億円の賃貸マンションを持っている場合には、相続財産額は下がります。
１億円の借り入れをして、時価２億円の賃貸マンションを買ったとします。
評価額の計算方法
時価２億円のマンションを所有し、借入金が１億円ですから、正味の財産は１億円になります。しかし、相続税の評価額としては、３，４００万円程度になるのです。
なぜかといいますと、賃貸マンションの評価額が１億３，４００万円になるのです。
どうして時価２億円の賃貸マンションの評価額が１億３４００万円になるのでしょうか？
例えば、土地が１億円、建物が１億円と仮定します。
≪ 土 地 ≫
土地の時価は、路線価として計算します。 自宅など自用地の場合には路線価がほぼそのまま相続税評価額になります。
賃貸アパート（マンション）の敷地の場合は、貸家建付地と言われて、
更地価格×（１－借地権割合×借家権割合） がその評価額になります。
借家権割合は、３０％ですから、借地権割合が５０％の地域ですと、 アパートの敷地（貸家建付地）の評価額は、（１－0.5×0.3）で、 路線価の８５％になります。
時価（路線価）が１億円としても、相続税評価額は、貸家建付地として、自用地の８５％で評価されますので、８,５００万円になるのです。
≪ 建 物 ≫
建物の相続税評価額は、自用（自分で使用すること）の場合、固定資産税評価額になります。 アパートのような貸家の場合は、そこから借家権割合３０％を控除（１－0.3＝0.7）しますので、 固定資産税評価額の７０％になります。
この固定資産税評価額は、一般に建築費の７０％程度になっているようです。
したがって、建築費１億円の賃貸アパート（マンション）の評価額は、
0.7×0.7＝0.49で、 ４,９００万円になるのです。
つまり、土地が８，５００万円、建物が４，９００万円ですから合計で１億３，４００万円の評価額になります。
価値が下がったわけではなく、評価額が下がったということになります。
※賃貸物件建築に関しての注意点については、「節税対策５つのポイント」の「ポイントその２」を参照ください。
