不動産収入がある方 | 神戸相続サポートセンター

不動産収入がある方へ

不動産相続には、何かとトラブルが発生しがちです。

神戸相続サポートセンターでは、先々のことや不動産の価値なども考え、相続対策のサポートをさせていただいております。

お困りのことがございましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

事業的規模のメリット

事業的規模として認められる場合、不動産収入として所得税等の申告をする場合でも有利になるポイントがあります。

青色申告特別控除

貸家５棟、または貸室１０室を超えると事業的規模となります。
きちんと記帳して青色申告すれば、青色申告特別控除が65万円になります。

専従者給与の支払い

事業的規模となると専従者給与を支払うことができます。
賃貸業の仕事に従事していれば、会社を設立しなくても、奥さんに給与を払うことができます。

奥さんは給与所得控除が65万円、基礎控除が38万円ありますので、合計103万円までは本人には所得税がかからなくなります。
奥さんの税金がかからずに、専従者給与として給与を支払うことができるのです。

小規模企業共済のメリット

小規模共済とは？

小規模企業共済は、中小企業総合事業団が運営している制度です。
個人事業主や小規模企業等の会社役員が廃業・退職した際に共済金等が支払われます。
事業主の退職金制度と呼ばれています。

小規模共済の特徴

1．掛金の全額が所得税の所得控除の対象となる。
2．共済金は退職所得又は公的年金等の雑所得扱いとなる｡(死亡退職時は､みなし相続財産)
3．納付した掛金総額の範囲内で事業資金の貸付けが受けられる。

加入資格

常時使用する従業員の数が20人以下（商業・サービス業は５人以下）の個人事業主及び会社の役員

掛　　金

1,000円～70,000円／月
500円刻みです。
半年払い､年払いもできます。

事例

所得税・住民税
税率４３％の方が５万円／月に加入した場合、
５万円×１２ヶ月×税率４３％＝２５．８万円（年間の節税額）

相続税
死亡退職時の共済金は、法定相続人が４人の場合、
５百万円×４人＝２千万円まで非課税。

不動産管理会社の活用

所得税は累進課税となっているので、管理会社を作って、所得の高い方から低い方へ所得を移転すれば、税額合計を下げることができます。

移転する方法は下記の通りですが、会社として実態のともなっていない場合（管理業務の実在性がない場合）は、税務上否認されることがありますので注意が必要です。。

管理委託方式

まず、賃貸の管理を設立した管理会社に委託します。
管理会社に収入が入るので、自分の配偶者などを役員にして給与を支払います。

そうすることによって、オーナーの収入が分散されることになりますので、所得税・住民税が安くなります。

一括賃貸方式

管理だけを委託するのではなく、建物全てを設立した管理会社に賃貸します。

管理会社は第３者へ転貸します。
その代わりに管理会社は空き室などのリスクも背負うことになります。

そのため、管理委託方式に比べ、管理料は高くなります。

不動産保有方式

個人所有の建物を法人に売却する方法です。

土地の所有者はそのままにしておき、法人は個人に対して地代を支払います。
売買物件の収支から支払い地代を差し引いた額が法人の所得となります。

このように多くの所得を法人に移転できる可能性があります。
しかし、所有権移転にはコストがかかってしまいます。

実際に管理業務を行っていても、管理の内容に比して管理料や給与が高額な場合は、意図的な所得分散と見られて税務署から否認されることもあります。

アパート建築について

なぜアパート建築が節税になるか？

相続財産の評価の仕方が、財産の種類によって異なることによって生じます。

現金の場合は、そのままの金額が評価額になります。

賃貸用の不動産は、時価よりも低く評価されるのです。

例えば現金で１億円持っていたとすると、相続財産はそのまま１億円になります。

しかし、１億円の賃貸マンションを持っている場合には、相続財産額は下がります。
１億円の借り入れをして、時価２億円の賃貸マンションを買ったとします。

評価額の計算方法

時価２億円のマンションを所有し、借入金が１億円ですから、正味の財産は１億円になります。
しかし、相続税の評価額としては、３，４００万円程度になるのです。

なぜかといいますと、賃貸マンションの評価額が１億３，４００万円になるのです。

どうして時価２億円の賃貸マンションの評価額が１億３４００万円になるのでしょうか？

例えば、土地が１億円、建物が１億円と仮定します。

≪ 土地 ≫

土地の時価は、路線価として計算します。
自宅など自用地の場合には路線価がほぼそのまま相続税評価額になります。
賃貸アパート（マンション）の敷地の場合は、貸家建付地と言われて、
更地価格×（１－借地権割合×借家権割合）がその評価額になります。

借家権割合は、３０％ですから、借地権割合が５０％の地域ですと、アパートの敷地（貸家建付地）の評価額は、（１－0.5×0.3）で、路線価の８５％になります。
時価（路線価）が１億円としても、相続税評価額は、貸家建付地として、自用地の８５％で評価されますので、８,５００万円になるのです。

≪ 建物 ≫

建物の相続税評価額は、自用（自分で使用すること）の場合、固定資産税評価額になります。

アパートのような貸家の場合は、そこから借家権割合３０％を控除（１－0.3＝0.7）しますので、固定資産税評価額の７０％になります。

この固定資産税評価額は、一般に建築費の７０％程度になっているようです。

したがって、建築費１億円の賃貸アパート（マンション）の評価額は、
0.7×0.7＝0.49で、４,９００万円になるのです。

つまり、土地が８，５００万円、建物が４，９００万円ですから合計で１億３，４００万円の評価額になります。

価値が下がったわけではなく、評価額が下がったということになります。

※賃貸物件建築に関しての注意点については、「節税対策５つのポイント」の「ポイントその２」を参照ください。